Аренда

LEASE
Под А. понимается соглашение, в соответствии с к-рым передаются права владения землей, строениями, жилыми или служебными помещениями, техническими средствами или др. видами движимого имущества на определенный или неопределенный период на согласованных условиях, обычно за периодическую плату, носящую название арендной платы или, если дело касается земли, то земельной ренты. Поскольку собственник передает арендатору лишь право владения и пользования его собственностью, то по истечении срока она возвращается к нему. Получение или передача А. на срок более одного года должны оформляться письменным соглашением, составленным в соответствии с принятым в данном штате законом о предотвращении обмана и подписанным либо договаривающимися сторонами, либо их представителями, имеющими на то письменные полномочия. А., не ограниченная определенным сроком, может быть прекращена в любое время по желанию одной из сторон. В некоторых штатах требуется заблаговременное уведомление о прекращении А. Арендатор владеет или пользуется собственностью арендодателя на правах А. Арендодатель имеет право на возвращение ему его собственностиА. представляет собой гибкий инструмент, используемый в целях предпринимательства. Вместо того чтобы связывать капитал оформлением прав собственности на недвижимое или личное имущество, владение и пользование этим имуществом может осуществляться на условиях выплаты арендной платы, к-рая вычитается из налогооблагаемых сумм. К А. прибегают как к средству объединения предприятий. Многие ж.-д. компании установили контроль над некоторыми магистралями путем их А.Так, напр., ж. д. Бостон-Олбани сдана в аренду Нью-Йоркской центральной ж. д. на 99 лет, до 1999 г. Принцип А. был положен также в основу Филадельфийского плана трастового финансирования ж.-д. оборудования, в соответствии с к-рым право на владение оборудованием передавалось доверенному лицу, действовавшему по доверенности бенефициаров (инвесторов - владельцев сертификатов), а ж. д. выплачивала доверенному лицу установленную повременную арендную плату. Используется и такой метод, как продажа недвижимости с последующим принятием ее в А. Продав имущественные права инвестору, напр. компании по страхованию жизни, первоначальный владелец может стать долгосрочным арендатором своей бывшей собственности. При этом первоначальный собственник может руководствоваться такими мотивами, как получение средств от продажи при сохранении владения имуществом и пользовании им за умеренную арендную плату, более выгодные налоговые условия по сравнению с обложением собственности и возможность возобновлять А. на продолжительный срок. С точки зрения бух. и фин. отчетности, арендатор и арендодатель различают следующие виды аренды:ВАрендатор рассматривает А. как капитальную, если она отвечает питальную, если она отвечает одному из следующих критериев:1. Условия А. предусматривают передачу арендатору права собственности на арендуемое имущество к концу срока А.2. Условия А. предусматривают возможность приобретения арендуемой собственности по взаимоприемлемой цене.3. Срок А. составляет 75 или более процентов оценочной продолжительности экон. срока службы арендуемой собственности.4. Современный размер ренты и др. минимальных арендных платежей равен или превышает 90% стоимости арендуемой собственности в текущих ценах за вычетом стоимости инвестиционного налогового кредита, если арендодатель пользовался таковым.Если А. не отвечает ни одному из этих критериев, она является операционной.С точки зрения арендодателя, капитальная А. должна отвечать одному из критериев, действующих для арендатора, и обоим из нижеследующих критериев:1. Есть разумные основания ожидать получения минимальных арендных платежей.2. Имеется достаточно ясная картина относительно суммы невозмещаемых расходов, к-рые еще понесет арендодатель в период А.Если А. не отвечает этим двум критериям, она является операционной. Сдача в операционную А. предполагает всего лишь арендное соглашение, предусматривающее периодические платежи за пользование определенным имуществом в течение согласованного периода. Расходы по внесению арендной платы и доходы от сдачи в А. указываются в налоговых декларациях соответственного арендатора и арендодателя. Новые активы и пассивы в книги в этой связи не вносятся.Капитальная А. по сути своей представляет приобретение имущества и возникновение обязательства. Этот вид А. фактически передает арендатору все права, вытекающие из собственности, включая доходы и риск, связанный с владением собственностью. С экон., но не с юр. точки зрения, она является покупкой и продажей имущества. Арендатор должен проводить такую А. как приобретение имущества и возникновение обязательств.Операция приобретения имущества за счет заемных средств с целью последующей сдачи в А. носит трехсторонний характер. В ней участвуют арендатор, арендодатель и долгосрочный кредитор, обычно банк или другое фин. учреждение, предоставляющее арендодателю финансирование без права регресса. За счет этого финансирования арендодатель может покрыть значительную часть своих расходов. Предположим, что подрядчик согласился построить служебное здание и сдать его в А. некоей компании. Для строительства подрядчик (будущий арендодатель) берет ссуду в банке и расходует сравнительно небольшую сумму из собственных средств. Доход собственника-арендодателя от вложения средств складывается из арендных платежей, инвестиционного налогового кредита, льгот по подоходному налогу в связи со снижением общей стоимости собственности, вычета расходов на оплату процентов и др. Для арендатора эта операция является А. прямого финансирования.Продажа с последующим взятием в А. заключается в том, что собственник продает свою собственность и затем становится ее арендатором. Выигрыш продавца-арендатора заключается в том, что вся арендная плата вычитается из налогооблагаемой суммы и в нее могут быть включены проценты и амортизация стоимости земли и частично др. видов недвижимости. К продаже с последующим взятием в А. прибегают, когда возникают проблемы с финансированием. С точки зрения бухучета, вся прибыль и убытки, понесенные продавцом-арендатором в результате продажи имущества на условиях капитальной А., должны быть отложены и списаны по окончании срока А. или прекращении экон. срока службы имущества. Если А. носит операционный характер, прибыли и убытки должны быть отложены и списываться пропорционально арендным платежам, вносимым в течение периода пользования имуществом со стороны арендатора.В результате принятия ЗАКОНА ОБ ЭКОНОМИЧЕСКОМ ВОЗРОЖДЕНИИ 1981 г. правила А. стали более либеральными, в особенности с введением СИСТЕМЫ УСКОРЕННОГО ВОЗМЕЩЕНИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ИЗДЕРЖЕК (ACRS) и возможности перевода налоговых льгот.Депозитные фин. учреждения оказывают коммерческие услуги по А. непосредственно или через дочернюю фирму холдинговой компании. А. рассматривается как альтернатива заимствованию, дает возможность 100-процентного финансирования со стороны заемщика. Она была разрешена в 1963 г. по распоряжению Управления Контролера ден. обращения. Регулирующие органы ввели ограничения на арендную деятельность фин. учреждений. ФРС установила минимальную стоимость арендуемой собственности, причем эта стоимость должны быть полностью амортизирована, и, следовательно, все арендные платежи должны поступать в соответствии с условиями А. А. может быть весьма прибыльной сферой деятельности для депозитных учреждений, часто принося доходы от 12 до 28%. Она позволяет формировать портфели в соответствии с конкретными потребностями в отношении сроков выплаты, а также фиксированного или колеблющегося характера арендной платы. Выгодным делом может быть и сдача в А. оборудования, что к тому же позволяет банку привлечь клиентов, повысить конкурентоспособность и свою популярность.