ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

один из подходов при оценке стоимости недвижимости, заключающийся в том, что сначала определяется стоимость полного замещения или воспроизводства оцениваемого объекта, затем вычитают из нее рассчитанную сумму износа и к полученной величине прибавляют сумму, равную рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект. Полученный результат и является оценочной стоимостью объекта недвижимости. При оценке земельный участок условно считают незастроенным. В основу затратного подхода положен принцип замещения, основанный на том, что информированный покупатель не станет платить за объект недвижимости столько же, сколько за новый, имеющий такую же полезность и построенный (оснащенный) с учетом современных требований. Такой подход приводит обычно к объективным результатам, если достаточно точно определены затраты на строительство аналогичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Практическая реализация затратного подхода заключается в определении восстановительной стоимости или стоимости замещения, износа оцениваемого объекта, стоимости земельного участка и объекта недвижимости. Применение затратного подхода целесообразно в случаях: когда необходимо определить стоимость объекта (здания, сооружения) отдельно от стоимости земельного участка; для исчисления величины износа с целью его отражения в бухгалтерском балансе; при анализе эффективности нового строительства, оценке объектов для целей налогообложения и страхования, оценке последствий стихийных бедствий и в ряде других. Ограничения в его использовании связаны прежде всего со значительными трудностями в определении износа. Подход не отражает возможность использования земельного участка и не показывает величину прогнозируемых доходов, которые являются важным фактором для недвижимости, приносящей доход.