СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

подход к оценке стоимости объектов недвижимости, основанный на ее сопоставлении (сравнении) со стоимостью объектов, которые были проданы в недавно совершенных сделках или выставлены на продажу. При этом считается, что покупатель не заплатит за объект больше, чем за другой аналогичный (или его строительство), обладающий той же полезностью. При прямом сравнении продаж рассматриваются сопоставимые объекты недвижимости на соответствующем рынке, затем вводятся поправки на различия, обнаруженные между оцениваемыми и сравниваемыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы он при продаже имел бы тс же характеристики, что и оцениваемый. Откорректированная цена позволяет сделать вывод о том, сколько, вероятнее всего, будет стоить оцениваемый объект на рынке. В силу того, что такой подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют р ы - ночным методом, или методом рыночной информации. Он в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, однако сфера его применения все же ограничена, поскольку его использование дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, резких изменений экономики, а также при недостатке данных о рыночных продажах аналогичных объектов. Отсюда, при внешней простоте метода сравнения продаж, его применение на практике встречает определенные трудности, обусловленные прежде всего недостатком информации и погрешностями в выборе объектов-аналогов (базы сравнения). К тому же на практике не существует абсолютно одинаковых объектов недвижимости. Так, кроме различий, обусловленных временными факторами, такими как уровень инфляции, структура рынка, спрос и предложение и др., существуют и различия по месту расположения, технико-экономическим и другим характеристикам. Использование метода сравнения продаж заключается часто в выполнении следующих основных этапов оценки недвижимости: исследование рынка объектов-аналогов, принимаемых за базу сравнения; разработка показателей, критериев сравнения и выполнения сравнительного анализа по каждому объекту-аналогу; сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами и соответствующая корректировка (правка) цен; приведение ряда скорректированных показателей сравниваемых объектов к одному значению (или их диапазону) стоимости объекта оценки.