Отчет об оценке

англ. appraisal report) – подтвержденный необходимыми материалами и представленный в корректной и легко читаемой форме структурированный документ, отражающий работу профессионального оценщика, проведенную в соответствии с заключенным с заказчиком договором и поставленной перед оценщиком задачей. Содержание, объем и стиль изложения обусловлены целями оценки, характером оцениваемого объекта и потребностями заказчика отчета, сложностью и размерами оцениваемого объекта. Целью оценки стоимости может быть нахождение обоснованной рыночной (инвестиционной) стоимости объекта, необходимой при: переговорах о купле-продаже объекта, или разработке стратегии развития действующего пр-тия, или управлении инвестициями в недвижимость; проведении реструктуризации фирмы; создании холдинговых компаний; определении стоимости нематериальных активов; оценке эффективности инвестиционных проектов. Подготовка отчета должна быть подчинена осн. цели проведения оценки, в зависимости от к-рой выбирают возможные подходы, методы оценки и стандарты стоимости. Объем О. об о. стоимости во многом связан с тем, для кого он предназначен. Если оценка проведена для внешних заказчиков, незнакомых с пр-тием, то приводится подробное описание последнего. Если же отчет предназначен для работников фирмы, то ее подробное описание необязательно. Оценка должна проводиться независимым оценщиком, поэтому в отчете отмечают отсутствие личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и в величине его рыночной стоимости. Обязательно наличие подписей всех лиц, проводивших оценку, и подтверждение их согласия с ее результатами (при несогласии к.-л. из оценщиков, принимавших участие в работе, с нек-рыми или всеми выводами, содержащимися в отчете, в него включают его личное мнение по тем или иным вопросам оценки данного объекта). Структура отчета, независимо от специфики оцениваемого объекта и целей оценки, стандартна: введение, общеэкономический раздел, краткая характеристика отрасли, характеристика объекта оценки и анализ его финанс. состояния, примененные методы оценки, обоснованные выводы и предложения, общее заключение по оценке. Вместе с тем при необходимости в структуру могут быть внесены нек-рые изменения (напр., в самостоят. раздел выделяют анализ данных по предприятиям-аналогам и др.). Во введении подробно описывают объект оценки, четко формулируют ее цель, обосновывают использование того или иного стандарта стоимости, приводят дату, на к-рую произведена оценка, дают представление о структуре собственности оцениваемого объекта, видах партнерского участия и характеристику класса оцениваемых активов. Обязательно указывают на к.-л. ограничивающие условия применительно к выводам отчета (напр., что отчет является предварительным или частичным). Анализ общеэкономического положения страны или экономич. положения региона и перспектив развития должен быть подчинен принципу уместности, т.е. должны рассматриваться только те факторы, к-рые влияют на стоимость оцениваемого объекта. Характеристика отрасли должна отличаться доступностью отраслевых данных и необходимостью учета ее состояния и перспектив развития при оценке стоимости объекта. Основное при этом – анализ состояния рынка сбыта, факторов, влияющих на спрос, определение уровня конкурентоспособности оцениваемого объекта. Гл. цель раздела, посвященного анализу финанс. состояния пр-тия, – выявление его особенностей и их влияния на рыночную стоимость. Здесь приводят результаты исследования, финанс. документацию, разъяснение поправок, к-рые вносились в расчет стоимости объекта, обсуждение сравнит. коэффициентов, рассчит. на основе финанс. информации. Оценщик комментирует результаты анализа финанс. отчетов, оказывающие положит. или отрицат. влияние на оценочную стоимость объекта. В разделе, посвящ. описанию и объяснению используемых методов оценки, анализируют возможные подходы к оценке, процедуры оценки и результаты, получ. по каждому из использ. подходов. Определение итоговой стоимости оцениваемого объекта проводят на основе средневзвешенной стоимости с учетом относительных весов, придаваемых разл. подходам. Если в процессе оценки стоимости использовались надбавки или скидки (с учетом уровня контроля или ликвидности), их обязательно обосновывают, как логически, так и по величине. К О. об о. предъявляется ряд требований. При анализе фактич. материала и его распределении по соотв. разделам отчета оценщик обязан учитывать значимость отд. вопросов в процедуре оценки. В отчете используют четко определенные профессиональные термины; каждый вывод подтверждают и обосновывают достоверными источниками информации; информация должна использоваться только существенная и внутренне непротиворечивая. Особое внимание должно уделяться правильно подобранным сопоставимым данным по сделкам. Добротная информация по сопоставимым сделкам и ее четкое изложение имеют важнейшее значение, если методология оценки основывается на рыночных параметрах (ставке капитализации, валовой выручке, прибыли, потоке ден. доходов, балансовой стоимости). Необходимо учесть временной период, характеризующий использованные показатели и источники информации. Кроме того, отчет должен быть внутренне согласованным: каждое положение должно следовать из предшествующего; этот переход должен логически легко прослеживаться. Крайне важна внутренняя повторимость отчета, т.е. все действия, предпринятые при оценке, требуется документально описать для того, чтобы читающий его смог повторить весь провед. анализ и прийти к аналогичному результату. Отчет должен быть последовательным. Объем и структура отчета должны соответствовать требованиям конкретного задания. Каждый раздел (параграф) должен быть структурирован и начинаться с сообщения о том, что будет в нем рассмотрено и как он соотносится с предыдущим и последующим разделами или отчетом в целом. Раздел, в к-ром подводятся итоги оценки и выносится заключение о стоимости, должен быть достаточно коротким и содержать в табличной форме показатели стоимости, получ. в результате применения разных подходов, и приданные им оценщиком относительные веса. Копии составленных отчетов должны храниться у оценщика в течение трех лет.