Ипотека/закладная

(mortgage) Право притязания на собственность, появившееся как гарантия/залог под заем или выплату долга, которое утрачивает силу по выплате этого займа или долга. Получатель ссуды, предлагающий этот залог, называется должником по закладной (mortgagor); ссудодатель, тот кто дает деньги, называется кредитором в ипотечном кредитезалогодержателем (mortgagee). При покупке домов обычно в качестве кредиторов в ипотечном кредите выступают строительные общества (building societies) и банки. В обоих случаях ипотека выплачивается взносами в течение фиксированного периода времени (часто за 25 лет) или в форме возмещения капитала и выплаты процента – погашаемая ипотека (repayment mortgage), или в форме выплаты только процента. В последнем случае оговаривается возмещение капитала другим способом, например путем использования полиса-вклада страхования жизни (endowment assurance policy), что называется ипотекой под вклады (endowment mortgage). Использование ипотеки в бизнесе включает залог имущества под заем для открытия дела. Заложенным может быть практически любое имущество (хотя наиболее часто закладывается земля). В соответствии с Законом о собственности 1925 г., который регулирует операции с ипотекой в Великобритании, имеется два типа ипотеки/залога: юридический и основывающийся на праве справедливости. Юридическая ипотека (legal mortgage) подразумевает определенный юридический статус залогодержателя – имеющими силу могут быть только два вида ипотеки: а) аренда, предоставленная на определенное число лет, которая прекращается по выплате долга по истечении или до истечения оговоренного срока; б) сделка, которая оформлена как залог (charge) с использованием юридической ипотеки. Справедливой ипотекой (equitable mortgage) является такая ипотека, когда залогодержатель имеет только справедливые претензии на собственность/имущество (например, он является бенефициаром/ получателем доходов от имущества, находящегося в доверительном управлении). Если при этом заключен формально оформленный договор (cм.: документ с подписями и печатью (deed), права сторон очень близки к тем, которые они имеют в случае юридической ипотеки. Справедливая ипотека может также возникнуть из юридического или справедливого преимущества, вытекающего из неформального соглашения, например когда должник по закладной передает кредитору свои документы, подтверждающие право на имущество, в качестве залога под заем. У такого кредитора имеются только возможности защиты собственности и лишения права выкупа закладной (см. ниже). Та же самая собственность может быть заложена во вторичную (second mortgage) или последующую ипотеку, но при условии, что стоимость собственности превышает стоимость предыдущей ипотеки (ипотек). Все ипотеки зарегистрированного земельного участка заносятся в реестр долговых обязательств (register of charges) на основе заявления залогодержателя (cм.: регистрация земли (land registration), которому выдается сертификат о залоге. В случае, если заложенная земля не зарегистрирована, документ, удостоверяющий право собственности на нее, находится у первого юридического залогодержателя. Последующие юридические залогодержатели и любые залогодержатели по справедливости, не имеющие документа, удостоверяющего право собственности, должны соблюдать его интересы путем регистрации. Если заложенная собственность является основным местом жительства должника по закладной, он может получить процентную льготу по ипотеке (mortgage interest relief) – налоговую скидку при выплате подоходного налога со стоимости процента, уплачиваемого по ипотеке, ограниченную определенным размером. Для закладных, оформленных 1 августа 1988 г. и позже, предел льготы по ипотеке относится не к заемщику, а к собственности. Так, когда в одном месте проживают два или более человек, льгота поровну делится между ними. Прежде каждый из них получал полную льготу. В соответствии с процентной льготой по ипотеке у источника (налогообложения) (mortgage interest relief at source), выплаты процентов, которые делаются банку, строительному обществу и т. д., производятся после вычета суммы, равной скидке с подлежащего обложению подоходного налога по базовой ставке. Поэтому отпадает необходимость в каких-либо других льготах, если только лицо, выплачивающее ипотеку, не платит налог по более высокой ставке. В соответствии со справедливым правом выкупа закладной (equity of redemption), должник по закладной может выкупить свою собственность в любое время после уплаты займа, а также процентов и издержек. Любые положения в договоре об ипотеке, которые могут помешать выкупу закладной, и которые называются препятствиями (clogs), незаконны. Теоретически залогодержатель всегда имеет право завладеть заложенной собственностью, даже в том случае, если невыполнение обязательств не имело места. Это право обычно исключается в ипотеках строительных обществ до невыполнения обязательств, и такое исключение может применяться в случае любой ипотеки/закладной, выплачиваемой путем периодических взносов. В том случае, когда речь идет о собственности "жилище", суд имеет право отложить возмещение собственности, если существует реальная возможность того, что невыполнение обязательств будет урегулировано в разумные сроки. В случае, если обязательства не будут выполнены, должник по закладной имеет законное право продать собственность/ имущество, но обычно это можно сделать только после вступления во владение ею. Любые суммы, оставшиеся после покрытия долга и затрат залогодержателя, должны быть выплачены должнику по закладной. Залогодержатель также имеет законное право назначить ликвидатора (receiver), чтобы в случае невыполнения обязательств распорядиться заложенной собственностью. Это право особенно уместно там, где речь идет о предпринимательской собственности. В качестве последнего средства для завершения ипотеки используется лишение права выкупа заложенного имущества (foreclosure), когда суд принимает решение о передаче собственности залогодержателю. При росте цен на собственность такое случается редко, поскольку в этот период должник по закладной теряет больше, чем стоимость долга, поэтому в тех случаях, где более приемлемым решением является продажа, суд не примет решения о лишении права выкупа.