Для получения ипотечной ссуды заемщик передает банку в качестве залога квартиру, приобретаемую в кредит или уже имеющуюся в собственности.
К ипотечному жилью финансовые организации предъявляют особые требования, соблюдение которых позволяет банку в случае невозврата кредита заемщиком реализовать его по рыночной стоимости. Залог по ипотеке в течение всего срока кредитования должен оставаться ликвидным.
Каждый банк разрабатывает свои требования к жилью, передаваемому в залог. Некоторые учреждения размещают такую информацию у себя на сайте, другие предоставляют ее на встрече заемщика с кредитным специалистом.
Основные требования банков к объекту залога:
- квартира должна располагаться в городах или регионах, на территории которых распространяется действие кредитных продуктов банка;
- здание, в котором расположена квартира, должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, а также железобетонные, металлические или смешанные перекрытия. Банк не примет в залог жилье, находящееся в деревянном доме или доме с деревянными перекрытиями;
- ипотечная квартира не должна располагаться в аварийном или ветхом здании, а также в доме, который состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию. Например, кредитные организации отказываются брать в залог квартиры, расположенные в пятиэтажных панельных домах;
- закладываемая недвижимость должна являться отдельной квартирой и иметь отдельные от других квартир или домов кухню и санузел. Банк не примет в залог комнату в коммунальной квартире. Ведь, чтобы ее реализовать, ему потребуется получить согласие у всех соседей заемщика по коммуналке. Комната может быть принята в залог, к примеру, в том случае, если заемщик выкупает последнюю комнату в коммунальной квартире, а остальные уже находятся у него в собственности;
- в квартире должны быть электричество, системы отопления, водоснабжения и канализации;
- ипотечное жилье должно соответствовать плану БТИ. Если производились перепланировки, то они должны быть зарегистрированы соответствующим образом. Если перепланировку, переоборудование или переустройство невозможно согласовать в установленном законом порядке, то банк не примет такую квартиру в качестве залога;
- квартира должна быть свободной от ограничений и обременений прав на нее и не являться предметом исков;
- среди лиц, находившихся ранее на регистрационном учете в квартире, не должно быть граждан, снятых с него в связи с отбытием в Вооруженные силы РФ, в места лишения свободы и т. п.
Стоит отметить, что, согласно статьям 37 и 38 Гражданского кодекса РФ, передача в залог квартиры, в которой проживают или зарегистрированы лица, находящиеся под опекой или попечительством собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Поэтому большинство банков отказываются принимать в залог жилье, в котором зарегистрированы (прописаны) такие граждане.