РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

совокупность механизмов, с помощью которых производятся следующие действия: передаются права собственности на объекты Н., устанавливаются цены на Н., территория распределяется (или перераспределяется) между различными видами использования земель и ее преобразований (улучшений) в виде зданий, сооружений, многолетних насаждений и т.д. В то же время рынок Н. можно рассматривать и как сферу вложения капитала, поскольку купля-продажа объектов Н. представляет собой движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так, приобретенное здание можно сдавать в аренду, а затем продать по более выгодной цене. Таким образом, рынок Н. можно рассматривать как один из секторов финансового рынка.
Началом формирования рынка Н. в России можно считать проведенные летом 1991 г. аукционы по продаже муниципальных квартир в Москве. В дальнейшем рынок Н. развивался неравномерно. В первые годы имел место стремительный рост как цен, так и объемов операций на этом рынке. Начиная с середины 1995 г. происходит стабилизация, а затем и снижение цен. В настоящее время наибольшее развитие получили рынок жилья, рынок коммерческой Н. (офисы, торговая Н.) и заметно отстает от них рынок земельных участков.
Центральный элемент рынка Н. — Н. К Н. (недвижимому имуществу) законодательством отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К Н. относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Следует отличать экономическое понятие «Н.» от юридического понятия «недвижимая собственность», которое означает совокупность прав собственности на Н., включая права пользования, владения, распоряжения, в том числе присвоения дохода от использования Н.
Разнообразие объектов недвижимого имущества предопределило необходимость их классификации. Существует ряд классификаций, но для оценки целесообразно разделение объектов Н. на две группы: первая группа объектов (Я), по которым сформировался достаточно активный рынок, и вторая группа объектов (5), для которых рынок еще только формируется.
Группа А включает следующие подгруппы: жилье; офисные помещения; торговые помещения; складские помещения. В группу В входят три крупных вида Н.: земельные участки; объекты производственного назначения; объекты незавершенного строительства.
Н. обладает рядом особенностей, отличающих ее от других товаров. Она непере- мещаема, т.е. имеет фиксированное местоположение. Из-за жесткой связи с конкретным местом каждый объект Н. уникален.
Объекты Н. имеют, как правило, длительный срок службы. Это означает, что, будучи произведенным; товар останется на рынке в качестве резерва предложения на длительный срок.
Эти особенности Н. как товара предопределили и специфические характеристики функционирования ее рынка, которому присуща более высокая, по сравнению с рынками других товаров, степень государственного контроля, что нашло свое отражение в установленной государством сложной процедуре оформления сделок, включающей их обязательную .государственную регистрацию. А для совершения некоторых сделок требуется разрешение государственных органов власти.
В отличие от рынков других товаров, у которых может быть одно место заключения сделки (биржа), рынок Н. располагает множеством мест заключения сделок, поскольку сделки заключаются по месту расположения объекта Н. В результате рынок Н. разделяется на множество локальных (местных) рынков, что дает основание говорить о его локализации. Эта особенность обусловлена спецификой Н., выступающей на рынке в качестве товара, являющегося предметом сделки. Недвижимое имущество немобильно, здания и сооружения неразрывно связаны с земельными участками, на которых они размещены, и весь этот комплекс является элементом окружающей среды. Рынки Н. в различных регионах могут существенно отличаться друг от друга, что обусловлено различными природными и экономическими условиями, различиями в особенностях региональной правовой базы, формирующейся решениями государственных и местных органов власти и определяющей порядок совершения сделок с Н.
Рынок Н. отличается сложной инфраструктурой. Об этом говорит тот факт, что на нем действует значительное число узкоспециализированных посредников, в том числе агенты по Н., оценщики Н., страховщики, ипотечные кредиторы, юристы и др.
Сделки с Н. по своей природе носят скрытый (частный) характер. Информация, содержащаяся в документах государственной регистрации, оформляемых при совершении сделки, неполна и не всегда соответствует действительным условиям совершения сделок. Так, цена, указанная в договоре купли-продажи, может значительно отличаться от уплаченной в действительности.
Ряд сделок на рынке Н. совершается участниками рынка не только при отсутствии полной информации, но и с использованием непроверенной информации. В результате имеет место большой разброс цен по реально заключенным сделкам, а также возникают существенные различия в других условиях сделок (например, в условиях финансирования). Следовательно, при анализе рыночных данных следует тщательно учитывать все условия совершения сделок.
В краткосрочной перспективе предложение на рынке Н. неэластично. При резком изменении (увеличении или уменьшении) спроса очень сложно увеличить в короткий срок предложение объектов, требуемых покупателями на данном рынке. В результате при увеличении спроса на отдельные объекты Н. цены на них резко идут вверх, а при избытке предложения резко падают, и рынок находится в депрессивном состоянии в течение нескольких лет, пока избыток предложения за, счет низких цен и сокращения строительства этих объектов не исчезнет.
Перечисленные выше особенности рынка Н. требуют от оценщика постоянного наблюдения за его состоянием и тенденциями развития.